“高标准商品住宅建设方案” 如何影响购房者的生活?

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2021-06-23

央广网6月7日消息(记者安垚)截至6月6日,北京、天津、广州、深圳、南京、苏州等19座城市已经完成首批集中供地。

为维护房地产市场的平稳健康运行,北京、杭州、重庆、苏州等热门城市,在首次集中供地中均进行了新的尝试。

“从结果上看,北京的土拍制度新尝试取得的效果不错,过程中既没有出现多个‘马甲’现象,也没有出现过高的溢价率。 ”见证重庆、宁波、苏州等多个城市土拍新政实施的结果后,多位业内人士向记者表达了类似观点。

在他们看来,北京首次集中供地中政府设置的地价上限与后期房屋的市场售价之间仍存在一定的想象空间,能够让北京商品房销售价格在较长一段时间内呈现出一个平稳向上的局面。

同时,竞高标准商品住宅建设方案(简称:“竞高标准”)的设定也在一定维度上给购房者选房时提供了可参考标准。

不过,观察北京首次集中供地的全过程可以发现,从5月10日-11日的现场竞拍到5月24日-25日的“竞高标准”,企业拿地态度出现了明显变化。 从开始的“狂热”转变为拿地的“理性”,开发商的态度为什么会发生180°大转弯?“竞高标准”除了是房企拿地的门槛,对购房者来说又会产生哪些影响?这些问题都成为北京首次集中供地后,市场讨论的热点。 “竞高标准”给企业留下“冷静期”首次采取“竞价、竞配建公租房或政府持有产权比例、竞高标准”方式供地,北京首批集中供地中25宗地进入现场竞买环节,其中10宗地转入“竞高标准”环节。 在转入“竞高标准”之前的环节中,10宗地的竞争都非常激烈,并快速到达设置条件的上限。 “这次供地设置地价上限的同时,对房价进行了封堵,部分地块开发商的建安成本和利润的总空间每平米只有1-2万左右。 ”面对场上的角逐,一名有十多年从业经验的某房企投资拓展部人员直呼“疯了,集体疯癫”。 不过对于这一现象出现的原因,“圈内人”有着自己的解读。 合硕机构首席分析师郭毅表示,“进入竞高标准的地块,总体看位置条件相对较好,市场需求相对旺盛。

从区域供需结构看,存在小片区供需失衡状况。 也就是说,小片区供应量比较少,区域需求经过多年积累有一定基数在”。

在她看来,即便是相对偏远的延庆地块也出现了相似现象。 她表示,延庆区域供应量有限,存在市场供应空窗情况,有一定客户基础,而冬奥会的举办对延庆整体基础设施和交通条件都有明显改善。 她认为,如果细细了解竞高标准地块所在市场的供需结构和区域发展状况的话,便能够理解这些地块为什么会引起房企们的关注了。

不过,关注归关注,真到拿地时,房企们未必不会退缩。

从现场竞拍到提交高标准方案,时隔近半月,不少房企放弃了其原本属意的地块。

“狂热”之后企业回归“理性”在“竞高标准”阶段,真正提交方案的企业明显减少。

以朝阳王四营L01地块为例,在前期竞买环节13个竞买主体参与报名,涉及23家房企,现场报方案时却只剩下了“保利、金地、华润”联合体。 面对这一现象,郭毅表示:这与房企之间在全国包括北京出现“强者恒强”的现象有关。 尤其在北京市场,土地价格相对较高的情况下,无论对开发商的产品、技术、品牌,还是周转率、资金成本控制等方面要求都比较高,甚至可以说在全国名列前茅,能满足这些条件的房企本身就相对比较少。

在《地产营销人》出品人韩乐看来,竞高标准阶段房企参与度不高,实际上是房企拿地从比较激进状态回归理性的过程。

从整体拿地结果看,融资成本相对较低,具有全国化布局,资金实力有一定优势的国企、央企拿地概率比较大,而民营企业中拿地的房企除卓越外,实力都在TOP10以内。

企业发展中,不同阶段会有不同考量。

韩乐认为,每个房企都有自己发展的战略,如果从市场占位角度看,一些房企宁可不赚钱、不惜代价在北京拿地同样可以理解。

他说,在全国布局中,企业会做相应的考量,在一些城市布局利润较高的项目,而在另外一些能提升自身品牌价值或知名度的城市及地区布局一些不赚钱或少赚钱的项目。 瞄准“绿色建筑”“竞高标准”利好购房者但影响不大对于此次拍地采用“竞高标准”方式的意义,业内几乎形成共识——其存在的社会价值要远远大于对个体购房者买房所产生的利好。

通过前期公布的《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》文件可以发现,本次竞高标准评分细则分建筑品质和规划建筑设计两个部分进行,更加注重为购房人提供绿色、健康、舒适、高效的使用空间,切实落实了绿色、低碳、节能理念。

对此,中原地产北京公司总经理任莉表示,这体现政府对于关系百姓生活的住宅品质的高度重视,对于购房者来说是好事。 她说,竞高标准的实施,推动了整体居住水平的提升,同时避免了一些暗箱操作,全透明化的建设方案将有利于客户购房抉择。 不过,郭毅提醒购房者,本次竞高标准的评分标准与通常意义上购房者理解的“高品质”可能有所偏差。

她表示,本次竞高标准主要关注降低建筑能耗、提升开发效率、降低开发过程中对环境的污染、提升园区整体规划舒适性等问题,并非普通购房者所理解的通过安装科技系统、精装等达到的居住意义上的“高品质”。 郭毅认为,购买竞高标准的住宅,购房者或许能享受到低能耗的建筑,但在精装、绿色科技层面不会有特别明显地改善,考虑到开发商的利润空间等问题,后期房屋或许还存在减配的可能。

韩乐表达了近似的观点。

他表示,购房者在买房时更关注自己家有什么,关注精装修标准、施工技术等,但政府更在意的是社会效益,更关注开发商的方案能否满足周边或社会发展的需要。 整体来看,任莉认为,土地供应不再是“价高者得”,而是政府通过政策调控,积极引导房企不断提升自身产品建设和运营管理水平,对社区规划和产品品质提出更高要求,有力推动了整个行业进入高质量发展新阶段。